דף הבית

להשקיע בנדל"ן או בשוק ההון?

הכי כדאי נדל"ן? שוק המניות בת"א זינק 950% ב-20 שנה, וכמה מחירי הדירות?

 
 
בחמש השנים האחרונות, עם זינוק מחירי הדירות בכ-40% (בממוצע ארצי), עם ישראל הפך למומחה נדל"ן. בהרבה שיחות סלון "אילי הנדל"ן" החדשים מתפארים בכך שלפני שנה קנו. ואלו שלא רכשו - הם חרדים שאם לא יקנו עכשיו המחיר עוד ימשיך לעלות. אולם, המציאות היא, שרבים רכשו דירה בשנה האחרונה עם הון שאינו באמת שייך להם: הלוואות ממקום העבודה, משכנתא גדולה, מימון חיצוני באמצעות חברות שגובות 20% בשנה, ועוד.
 
אתר Bizportal בחן האם ברמת המחירים הנוכחית עדיף להשקיע בדירה או בשוק ההון, תוך סקירת פרמטרים שונים: 
בעשר השנים האחרונות המחיר הריאלי של הדירות רשם עלייה של כ- 3% בממוצע בשיעור שנתי (מפורט בהמשך),עובדה שעשויה להצביע על קצב גידול סביר.
הדירה שייכת לבנק, לא לך; המימון הנפוץ ביותר היום הינו מימון באמצעות ההורים. הורים רבים עדיין מחזיקים בדעה שקניית דירה הינה הכרחית: "אתה חייב דירה.. שיהיו לך ארבעה קירות משלך.. ". בפועל, הדירה שייכת לבנק. 
 
רצוי לזכור כי זוג צעיר הרוכש דירה כיום נאלץ להשתמש במירב האשראי הבנקאי, כ-70%.  משכנתא בגובה 700 אלף שקל, לטווח של 25 שנים, יכולה לגרום לכך שההחזר בסוף התקופה עשוי להיות גבוה משמעותית מהסכום אותו לוו. לצורך המחשה, בשימוש במחשבון משכנתא פשוט עבור הסכום והטווח הנ"ל ברמת ריבית קבועה של 3% יחד עם הנחת אינפלציה של כ2% (בממוצע שנתי), סך ההחזר המשוער יהיה כ 1.3 מיליון שקל. כמעט פי שתיים מסכום ההלוואה המקורי!
תשואה על דירה - כ-3.5% ברוטו; לדוגמא, דירה להשקעה באזור המרכז - דירת 3/3.5 חדרים באזור סביר בעיר, תעלה בקירוב 1.25 מיליון ₪ , בהנחה ואנו לא משפצים. דמי השכירות המשוערים שנקבל מהשכרת הנכס הם כ-3,700 ₪. בחישוב פשוט מדובר בתשואה שנתית של כ 3.5% נומינאלי, אך בדירה להשקעה ישנם נושאים נוספים שכדאי לקחת בחשבון - שוכר המעכב תשלום או אינו משלם כלל, שוכר שאינו מוכן לפנות את הדירה, תחזוק שוטף של הדירה כתוצאה מפחת ובלאי סביר, תחזוק שוטף של הבניין ומס רכישה במקרים בהם לא מדובר בדירה ראשונה. 
אם כך התשואה על דירה אף עשויה להיות נמוכה מ-3.5%.
 
כאלטרנטיבה להשקעה בדירה, נבחן תיק השקעות המורכב כולו מתעודות סל, מדד ת"א 100 ומדד ה S&P באחזקה שווה, כאשר שיעור החשיפה הכללי למניות הינו 25% מסך התיק. חשוב לציין כי מדובר בנתונים היסטוריים אשר אינם צופים פני עתיד.
הגרף הבא מתאר את הביצועים המצטברים של תיק השוק הנ"ל ומחירי הדירות כפי שנלקחו מאתר הלמ"ס:  
שוק ההון ורדן בית השקעות 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
מה שעולה יכול גם לרדת; מהנתונים עולה כי תשואת תיק השוק, לאורך זמן, עדיפה על האלטרנטיבה. 
נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הינם עלויות בניית תיק ההשקעות, אך עלויות אלו הינן שוליות שכן עלות הקניה / מכירה הינה כהוצאה בתחילת בניית תיק ההשקעות.
נוסיף ונציין כי אין מדובר בתיק המנוהל ברמה היומית עם סלקטיביות בבחירת המניות ואגרות החוב אלא על השקעה פסיבית במדדי השוק המובילים.
הגרף הבא מתאר את התנהגותו של מדד ת"א 100 לעומת מחירי הדירות בישראל ב- 20 השנים האחרונות: 
 
ורדן בית השקעות נדלן 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
תשואה מצטברת של 949.58% לת"א 100 ב-20 שנה; מהנתונים הנ"ל ניתן לראות כי התשואה המצטברת של שוק המניות המיוצגת באמצעות מדד ת"א 100, גבוהה משמעותית מתשואת שוק הנדל"ן לאורך 20 השנים האחרונות.
 
לסיכום, בהנחה ומחירי הדירות לא יעלו בקצב אליו התרגלנו בשנים האחרונות, הנתונים הנ"ל עשויים להצביע על האפשרות כי ההשקעה בשוק ההון עשויה להיות עדיפה על פני רכישת דירה להשקעה על פני תקופה דומה.
 
מאמר זה נערך מכתבה ב – Bizportal מתאריך 06/03/2013
לינק לכתבה: http://www1.bizportal.co.il/article/353701
 
 
חשוב לנו באופן אישי להפגש איתכם ולשמוע יותר על ציפיותכם הכלכליות. אנו מאמינים כי על מנת להתאים את אופי תיק ההשקעות לצרכים המדוייקים שלכם, חשוב להפגש ולדון בציפיות ובאפשרויות העומדות על הפרק תוך מתן רשת בטחון לשקט הנפשי שלכם.
נשמח לתאם פגישת היכרות
בית השקעות ורדן - הכסף שלך מנוהל ובטוח
ורדן מנהלת את השקעותיך אך ורק בחשבון הבנק שלך וכל העת הוא נמצא בפיקוח ובשליטתך המלאה. לנו בורדן בית השקעות אין הרשאה חוץ מלקנות ולמכור ניירות ערך ואין לנו שום אפשרות למשוך או להעביר ממנו כסף אלא רק לנהל את ההשקעות בתיק. כך עובדים כל בתי השקעות כמונו שהינם בעלי רישיון לניהול תיקי השקעות מאת הרשות לניירות ערך בישראל.
לצפייה ברישיון ניהול תיקי ההשקעות שלנו לחצו כאן